最高检详解房屋租赁注意事项，三个普遍性问题应重点关注
近年来，房屋租赁纠纷案件数量和涉案标的额呈上升趋势。最高检介绍，检察机关依法加大监督力度，2023年共办理房屋租赁类监督案件1000余件，有力维护了当事人合法权益，促进房屋租赁市场规范稳定健康发展。
最高检表示，通过检察办案发现，房屋租赁市场一些普遍性问题应重点关注。
一是租金约定不明易引发争议。部分出租人与承租人对租金的条款约定不明，极易引起纠纷。如在经营性租赁中，部分租金的支付标准与承租人的生产能力或者经营情况挂钩，如约定按照营业额的一定比例收取租金，合同双方均需承担一定的商业风险，在于己不利时，部分出租人主张撤销或变更约定的租金支付方式，有违诚实信用原则。
二是出租人未有效承担瑕疵担保责任，导致房屋租赁合同被解除。根据民法典相关规定，在租赁期限内，出租人应当保持租赁物符合约定的用途。此为出租人的瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。从权利瑕疵担保责任来看，部分出租人隐瞒房屋权属缺陷，出租房屋存在权属争议，第三人主张房屋权属，导致租赁物不能正常使用的，承租人可以通过行使合同解除权维护自身合法权益，出租人则面临赔偿承租人损失的风险。
此外，从物的瑕疵担保责任来看，司法实践中，因出租人未有效承担物的瑕疵担保责任引发的纠纷也不在少数。如经营性房屋租赁中，租赁房屋存在行政管理限制无法办理营业证照，租赁房屋主体结构未经消防验收合格被查封导致承租人无法经营等；居住性房屋租赁中，租赁物质量不合格，危及承租人的安全或健康等，此种情形极易引发纠纷。对此，承租人均有权解除租赁合同。
三是承租人未尽合理注意义务投入大额装修导致损失。部分经营主体在签订及履行房屋租赁合同过程中，未合理预估经营风险、审查房屋是否具备经营条件，盲目投入高额装修费，在因不具备经营条件等事项导致无法正常经营时，会面临损失部分装修费用的风险。
最高检表示，结合监督办案，检察官提示，各类出租人、承租人、市场主体在租赁房屋过程中要增强法治意识，积极采取措施防范潜在交易风险，切实维护自身合法权益。
一是出租人、承租人在缔约时，应预判风险，明确租金支付标准，并根据实际情况选择租金支付方式，诚信履约。
二是双方应明确租赁房屋的目的，出租人切实承担瑕疵担保责任，确保房屋能够安全正常使用，权属无争议，能够实现合同目的，避免因此造成违约而承担赔偿责任。
三是缔约前出租人应与承租人充分沟通协商，明确约定是否可以装修以及合同解除后装修残值损失、经营损失等的计算标准、分担方式等。承租人还应实地考察租赁房屋，避免盲目投入装修成本造成损失，同时增加维权成本。