原创 物业公司能否限制业主电梯、门禁使用权催收物业费？
创始人
2026-07-18 21:55:43
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不少业主长期拖欠物业费，物业采取关停单元门禁、限制电梯刷卡权限、取消小区车辆通行权限等手段施压，逼迫业主缴费。被限制出行的业主起诉物业恢复通行，物业主张业主欠费在先，物业有权采取管控措施抵扣债权。多数业主分不清物业服务义务与物业费缴纳义务的对等边界。
《民法典》第九百四十四条明确：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；同时，限制业主正常使用电梯、门禁、公共通行设施，属于变相断供式催收，同样被法律禁止。
电梯、门禁是业主日常出入房屋的必备公共配套，使用权利依附于房屋所有权，与是否按时缴纳物业费属于两类独立法律关系。业主欠费，物业拥有合法救济渠道：发送书面催缴通知、向法院提起物业费民事诉讼、申请财产保全，不能直接剥夺业主基础通行权利。
物业擅自锁闭门禁、停用电梯，构成违约，业主可起诉要求恢复设施正常使用，并主张因出行受限产生的合理损失。业主确有缴费困难，可和物业协商分期支付，切勿以物业违规催收为由长期拒缴物业费，否则物业胜诉后可申请强制执行，同时业主仍需承担逾期违约金。
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