雪上加霜！万科被穆迪下调信用评级至垃圾级！
前天（2024年3月11日），国际知名信用评级机构——穆迪（Moody's）对房地产巨头万科的投资级信用评级进行了下调，从“Baa3”发行人评级降为“Ba1”企业家族评级。这一举动不仅让万科及其子公司的债务义务被贴上了“投机性强、信用风险高企”的标签，更揭示了当前房地产市场的不确定性和风险。
穆迪对万科评级下调的原因主要基于以下几点：首先，万科面临高再融资需求的挑战，其融资波动性问题不容忽视；其次，万科合同销售的下滑以及在中国房地产市场长期低迷的环境下，其融资的不确定性日益加剧；最后，万科为了应对市场低迷而提供的项目折扣，将进一步侵蚀其利润空间。穆迪预计，在未来12个月至18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验。
穆迪在评级报告中指出，万科在2023年的合同销售额将下滑10%，降至3760亿元人民币，而在2024年前两个月，销售额再次跳水，减少了高达41.3%，至345亿元人民币（折合48亿美元）。据中指研究院的数据显示，万科合同销售额的历史巅峰出现在2020年，高达7042亿元，而10年前的2015年，销售额为2614亿元。这意味着，与巅峰时期相比，2024年万科的预估销售额将暴跌68.7%，与10年前相比，也将下滑15.6%。
根据万科的财报显示，截至2023年三季度，万科的总负债为1.24万亿元，总资产为1.65万亿元，负债率达到了75.28%。然而，深入剖析其资产结构，我们发现万科的总资产中，存货占据了大半江山，高达8147亿元。这些存货，或是尚未售出的房屋，或是正在建设中的楼盘。在当前房地产市场环境下，考虑到销售费用等因素，这部分资产的实际变现价值可能需要打上6折的标签。因此，万科的实际负债率可能会飙升至94%以上。
穆迪还透露，到2025年6月，万科将有大约140亿元人民币的离岸债券和200亿元人民币的在岸债券到期。如果万科依赖内部资源来偿还这些到期债务，那么其流动性缓冲将受到严重削弱。这无疑给万科的未来增添了一层阴霾。
穆迪的评级下调，对万科来说无疑是一次重大打击。这不仅揭示了万科当前面临的困境，更预示着其未来可能遭遇的更大挑战。万科需要在保持销售、改善融资渠道以及维持足够流动性缓冲能力等方面做出努力，以应对当前房地产市场的低迷。此外，万科还需要关注其利润空间的保护，避免过度折扣导致利润进一步下滑。
从万科遭遇信用评级下调的事件中，我们可以汲取以下经验教训：第一，房地产开发企业应关注自身财务灵活性和流动性缓冲能力的建设，以应对市场波动和不确定性；第二，房地产开发企业在面对市场低迷时，应审慎制定销售策略，避免过度折扣导致利润损失；第三，房地产开发企业应重视与评级机构的沟通与合作，及时了解自身信用状况，以便及时采取应对措施。
穆迪对万科信用评级的下调，为我们敲响了警钟，提醒我们在房地产市场的波动中要保持警惕。作为房地产开发企业和投资者，他们应该实事求是地看待国内的房地产市场变化，及时采取应对措施。同时，我们也应该关注万科如何在风雨飘摇中稳住阵脚、重振旗鼓，为行业的未来发展提供借鉴和启示。
总之，万科遭遇信用评级下调，是房地产市场波动的真实写照。我们应该从中汲取经验教训，关注企业财务灵活性和流动性缓冲能力的建设，审慎制定销售策略，并重视与评级机构的沟通与合作。只有这样，才能更好地应对市场挑战，实现企业的稳健发展。
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